La construcción de un edificio es una tarea que combina una alta inversión económica con una complejidad técnica y legal considerable. El éxito del proyecto se basa en la planificación anticipada, la rigurosa selección de materiales y el estricto cumplimiento normativo, siendo los pilares legislativos en España el Código Técnico de la Edificación (CTE) y la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).
La calidad de las decisiones iniciales en las fases de diseño tiene un impacto directo en la durabilidad, el mantenimiento futuro y la eficiencia operativa del inmueble. Para ello, el objetivo principal de esta guía es detallar los procesos, la documentación obligatoria y las mejores prácticas para asegurar que la edificación sea legal, económica y eficiente.
La fase estratégica: planificación, diseño y viabilidad
Una definición precisa del proyecto en la fase inicial reduce los costosos cambios en obra y minimiza los riesgos legales y estructurales.
- Viabilidad legal, técnica y económica
Todo proyecto de construcción comienza con una evaluación de la viabilidad, que debe abordar tres aspectos esenciales:
- Viabilidad urbanística y legal: el promotor debe consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio para conocer las limitaciones de edificabilidad, alturas máximas, retranqueos obligatorios y el uso de suelo permitido. El incumplimiento del PGOU es una causa directa de paralización de obras. Es igualmente obligatorio identificar servidumbres o restricciones medioambientales que puedan afectar la ubicación.
- Estudios geotécnicos y topográficos: la viabilidad técnica se basa en estos dos documentos. El Estudio Topográfico ofrece una cartografía precisa del terreno (cota, desnivel y dimensiones). El Estudio Geotécnico es un análisis legalmente requerido de la resistencia y composición del subsuelo. Sus resultados son vitales, ya que determinan el tipo de cimentación requerido (zapatas, losas o pilotaje) para garantizar la estabilidad estructural del edificio, siendo un requisito esencial de seguridad.
- Viabilidad económica y contingencia: el presupuesto detallado debe incluir costes directos e indirectos. Es fundamental reservar un margen de contingencia de entre el 10% y el 15% del coste total. Este colchón financiero es necesario para absorber subidas de precios o imprevistos técnicos (por ejemplo, en el terreno) sin interrumpir el ritmo de la construcción.
- Desarrollo del proyecto y dirección facultativa
El proceso de diseño se articula en dos proyectos formales:
- Proyecto básico (PB): define las características generales del edificio y su distribución. Este documento es la base para la solicitud de la Licencia Municipal de Obras ante el Ayuntamiento.
- Proyecto de ejecución (PE): tras obtener el visto bueno al PB, se desarrolla el PE. Este es un documento técnico y detallado de la construcción, En este se deben incluir los planos de estructura, instalaciones, la Memoria de Calidades con especificaciones de materiales, y el presupuesto de ejecución material (PEM). Es el documento legal vinculante con el que el contratista está obligado a ejecutar la obra.
según la LOE, la Dirección Facultativa es obligatoria, ya que supervisa y garantiza la correcta ejecución. Para ello se precisa de un arquitecto (director de Obra – DO) responsable de la coherencia del diseño y el cumplimiento del PE; y un aparejador o arquitecto técnico (director de ejecución de obra – DEO), responsable de la ejecución material, el control de calidad, las mediciones de obra y la gestión de la seguridad.
Gestión de la ejecución, seguridad y control de calidad
La ejecución de la obra requiere una logística estricta, un control de calidad constante y el cumplimiento de las normativas de seguridad y medioambientales.
- Logística, seguridad y residuos
El programa de trabajo (normalmente un Diagrama de Gantt, para la planificación de tareas y plazos) es esencial para asignar recursos y plazos a las tareas interdependientes. La Dirección de Obra debe realizar un seguimiento semanal para corregir cualquier desviación logística.
La seguridad en obra se rige por el Plan de Seguridad y Salud, asegurando la coordinación efectiva y el uso de equipos de protección individual (EPI). El Coordinador de Seguridad y Salud debe garantizar que las medidas preventivas y las protecciones colectivas (barandillas, redes) se mantengan operativas.
La gestión de Residuos de Construcción y Demolición (RCD) constituye una obligación ambiental. El constructor debe contar con un plan de RCD aprobado para la separación, cuantificación y disposición final de todos los escombros y restos (hormigón, madera, plásticos) a gestores autorizados, verificando el proceso y el destino final de los residuos.
- Control de calidad y certificaciones
El control de calidad es metódico y se centra en los materiales y los procesos constructivos:
- Recepción de materiales: el DEO verifica que cada material esencial cuente con el marcado CE, la declaración de prestaciones (DoP) y el albarán correspondiente. Es obligatorio que esta documentación coincida con lo especificado en la Memoria de Calidades del PE.
- Ensayos de laboratorio: se deben realizar ensayos periódicos, por laboratorios acreditados, sobre muestras de hormigón fresco y endurecido. Estos ensayos documentan la resistencia real de la estructura y son un requisito ineludible de la seguridad constructiva.
- Certificaciones de obra: el DO y el DEO certifican periódicamente el trabajo ejecutado (mediciones) para justificar los pagos al constructor, asegurando que la cantidad y calidad de la obra realizada se corresponde con la factura emitida.
Materiales, durabilidad y eficiencia de la envolvente
La elección de los materiales no solo afecta al coste inicial, sino al rendimiento energético y a los gastos de mantenimiento a lo largo de toda la vida útil del edificio.
- Sistemas estructurales y cimentación
La cimentación se diseña siguiendo las indicaciones del Estudio Geotécnico. Las opciones más comunes son las zapatas (aisladas o corridas) para terrenos con buena capacidad portante, la losa de cimentación para baja capacidad portante, o el pilotaje cuando es necesario transmitir las cargas a estratos resistentes profundos.
- Aislamiento, puentes térmicos y estanqueidad
Una de las decisiones más rentables es invertir en la envolvente térmica. El aislamiento debe ser continuo para cumplir el DB-HE (Ahorro de Energía) del CTE y eliminar los puentes térmicos, que son puntos débiles que generan pérdidas energéticas, condensaciones y moho.
El uso de sistemas como el SATE (Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior) o las fachadas ventiladas se recomienda por su eficacia al envolver completamente la estructura. Además, la estanqueidad al aire de la envolvente es crucial para evitar infiltraciones no controladas que comprometen el rendimiento térmico.
- Recomendaciones de materiales para la construcción
El uso de materiales apropiados para cada clima y función es clave para la longevidad.
En su blog, el personal de Vidroplast Cantabria presenta una serie de recomendaciones a tener en cuenta a la hora de elegir los materiales:
- En interiores:
- Para lograr un buen aislamiento térmico y acústico, se deben elegir placas de yeso laminado como Pladur, fáciles de instalar y con excelentes propiedades.
- Para suelos, se buscan los materiales resistentes a la humedad y el desgaste, como los porcelánicos.
- En exteriores:
- Para fachadas, los revestimientos de mortero monocapa o piedra natural garantizan resistencia y durabilidad.
- Para cubiertas, las placas de policarbonato y los paneles sándwich son opciones resistentes a la intemperie.
- Para reformas rápidas:
- Los sistemas de tabiquería seca como Pladur permiten realizar divisiones sin obras complicadas.
- Los suelos vinílicos autoinstalables permiten una instalación rápida y limpia, sin necesidad de grandes reformas.
- Climatización e instalaciones de alto rendimiento
El diseño debe incorporar sistemas de alta eficiencia, acorde a las exigencias de renovables del CTE:
- Aerotermia o Geotermia: son los sistemas preferentes para la climatización (calefacción/refrigeración) y la producción de Agua Caliente Sanitaria (ACS). Aprovechan la energía del aire o del subsuelo con altos Coeficientes de Rendimiento (COP).
- Ventilación Mecánica Controlada (VMC): en edificios de alta estanqueidad y bajo consumo, el sistema de VMC con Recuperación de Calor es imprescindible. Este sistema renueva el aire interior de forma continua, filtrando contaminantes y recuperando hasta el 90% de la energía térmica del aire extraído, lo que minimiza la pérdida energética y garantiza la calidad del aire interior.
Sostenibilidad, cierre y garantías legales
La construcción moderna debe evaluar el impacto ambiental de todo el ciclo de vida.
- Diseño bioclimático y certificaciones
El diseño bioclimático busca aprovechar la orientación y las condiciones climáticas del lugar para optimizar la luz natural y reducir la demanda energética.
Todos los edificios de nueva construcción en España deben cumplir con los requisitos del Edificio de Energía Casi Nula (EECN), garantizando un consumo mínimo cubierto en gran parte por energías renovables. El Análisis de Ciclo de Vida (ACV) evalúa el impacto ambiental del edificio desde la extracción de materiales hasta su demolición.
- Cierre documental y Libro del Edificio
Al finalizar la obra, el DO y el DEO firman el Certificado Final de Obra (CFO), que acredita la correcta ejecución y el cumplimiento normativo (CTE, LOE). El CFO es indispensable para obtener la Licencia de Primera Ocupación en el Ayuntamiento.
El promotor debe compilar el Libro del Edificio, que es la guía operativa del inmueble. Debe contener: los planos as built (planos finales de obra), las fichas técnicas y garantías de los materiales y los manuales de uso y mantenimiento.
- Garantías legales obligatorias
La LOE establece tres plazos de responsabilidad de los agentes:
- Un año: cubre defectos de acabado o terminación.
- Tres años: cubre defectos que afecten a la habitabilidad (humedades o aislamientos deficientes).
- Diez años: cubre daños estructurales graves que comprometan la estabilidad del edificio. Para este último, es obligatoria la contratación del Seguro Decenal.
El camino hacia una construcción exitosa es riguroso. Implica desde la correcta lectura y el cumplimiento de las normativas urbanísticas, hasta una selección técnica y cuidadosa de los materiales.
